三道红线与两集中之下,房企数字经

自年的“”调控以来，地产行业一直处于政策调控的升级加码之中。从多地市住宅“限购”政策，到后来的“限购、限贷、限价、限商、限售”五限政策，地产需求侧调控已基本达到顶峰。而后，地产供给侧又迎来了“三道红线”“两集中”等调控政策，房企的融资和拿地受到重重限制。

目前，已经形成了由央行、自然资源部、住建部共同锻造的融资端“三道红线”、投资端“两集中”、销售端“限价”的调控铁三角。面对严苛的调控政策和充满不确定性的外部经济环境，房企数字经营势在必行，明源云数字经营体系，将助力房企跑出“加速度”。

“三道红线”加速行业转型

推动房企转变

年8月住房城乡建设部、人民银行在重点房地产企业座谈会中，提出以降低负债、资金监测、融资管控为核心的“三道红线”政策，如图1所示，并选取碧桂园、恒大、万科等12家头部企业作为行业试点，要求12家企业在三年内实现“三道红线”的全面达标。

“三道红线”指标直指降负债、控拿地，一经提出，就对地产行业的格局、增长方式、企业经营等各方面带来不同程度的影响，长期来看更是与年推行的“招拍挂”政策一样，意义深远。

1、杠杆率受限，行业低速增长期和整合周期被拉长

“三道红线”对行业杠杆率进行限制，将导致行业复合增长率下行，使得行业长期进入低速增长期。“三道红线”将总资产负债率限制在10%，相当于将行业杠杆率控制在3.3倍，对标巴塞尔协议对银行复合增长率的影响，可以预见，此后复合增长率大概率维持在10%～20%，不会再出现40%～50%的高点，整个行业也将进入漫长的低速增长时期。

杠杆率的限制也会延长行业的整合周期。“三道红线”之下，房企面临严格的财务约束，可能出现收并购导致负债表“爆表”的情况。所以，房企收并购热度下降，依靠收并购快速整合行业资源的时期也告一段落，行业整合周期将被拉长。

2、行业分化加剧，弯道超车难上加难

“三道红线”对不同类型的企业影响不同，这让原本就集中度高的地产行业更加分化。

首先，“三道红线”对于大型国央企有利，对于中小型民企不利。大型国央企的资金和负债管理一向严格，受“三道红线”约束的影响不大；同时，其背景优势显著，更容易以较低的成本获得足够的资源和资金。而中小型民企大多存在杠杆率控制不佳的问题，需要通过减速发展优化杠杆；其补充资本能力也较差，面对行业从负债驱动到资本驱动规模的转变，更加困难重重。

其次，“三道红线”对领先的大型企业有利，对于落后的追赶型企业不利。大企业往往拥有更好的财务调控空间和能力，以及更好的资本和资源获取能力，受新政影响不大。而排名较靠后的追赶型企业，失去了金融杠杆的加成，更难在拿地等方面获得优质资源，与大企业的差距只会越来越大。

此外，“三道红线”让房企失去了依靠土地和金融杠杆实现规模跳涨的机会，切断了中小企业的弯道超车之路，其鼓励的经营杠杆，最大也只有几倍的空间，难以帮助企业实现短期内的规模飞涨。

3、行业增长方式被颠覆，精细化管理迫在眉睫

“三道红线”结束了房企依靠土地和金融红利实现增长的时期，取而代之的是管理红利的到来以及经营杠杆的使用，而抓住经营杠杆、实现规模增长的核心就是精细化管理。在管理红利时代，房企与制造业的增长逻辑愈发趋同，加强成本控制、提高人均效能、提升决策效率、增强运营能力、优化节点控制等将成为房企保证规模和脱颖而出的重要手段。

4、房企经营策略转变，土地市场降温，融资成本降低

房企将持续

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